É fato que a pandemia de coronavírus afetou a população mundial de diversas maneiras. Contudo, as medidas impostas pelos governos federal, estaduais e municipais brasileiros no sentido de manutenção do isolamento social gerou diversos conflitos atinentes ao equilíbrio de relações jurídicas de direito privado.

No caso específico dos contratos de aluguel, o que se percebe é uma complexidade muito maior, tendo em vista a relevância do bem jurídico objeto do negócio, a moradia. O que se observa é que, diante do desemprego, cada vez mais aumenta o número de famílias impossibilitadas de honrar contas básicas, temendo serem despejadas.

Ao passo que os locadores também necessitam da renda de alugueis para manter seu poder aquisitivo.

Assim, em meio a uma crise sanitária e financeira há muito tempo não vista pela humanidade, não é de se espantar que a legislação vigente não traga uma solução específica para o impasse em questão. De fato, a lei de locação (Lei 8.245/91) não disciplina a matéria, de modo que a “batata quente” foi jogada para o “colo” do judiciário.

Decisão da Justiça e os contratos de aluguel na pandemia

Em casos como esses, os tribunais podem, eventualmente, resolver a situação dos contratos de aluguel ao recorrer a uma antiga teoria do direito civil, que encontra-se expressamente prevista no Código Civil: a teoria da imprevisão.

De acordo com o artigo 317 da lei, quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

O que se entende disso é que em todos os contratos encontram-se de forma implícita uma cláusula chamada rebus (as coisas) sic (assim) stantibus (estando).

Ou seja, em outras palavras, isso significa que os contratos de aluguel devem sim ser respeitados, mas o cumprimento de seus termos só pode ser exigido se não houver nenhuma modificação substancial na situação financeira das partes, gerando um desequilíbrio contratual que beneficiará demasiadamente uma das partes em detrimento da outra.

O problema da questão é que muitos juízes divergem acerca da incidência da imprevisão. Enquanto alguns entendem que um fato era imprevisível, outros acreditam que aquilo não era tão imprevisível assim, e que o contratante que deveria ter considerado melhor, inserindo uma margem de cautela maior antes de firmar um compromisso, considerando as inúmeras variantes que podem ocorrer entra a data da contração da obrigação e seu adimplemento.

Ademais, há divergência ainda sobre a necessidade comprovação do efetivo prejuízo que a pandemia causou à saúde financeira daquele que solicita a revisão. Isso se justifica pelo fato de que a crise sanitária impôs limitações a todos, logo, em tese ambas as partes restaram igualmente prejudicadas, não havendo assim um desequilíbrio contratual.

Assim, no que diz respeito à pandemia de coronavírus, o contexto não é distinto. A insegurança jurídica até o momento é um problema real para os cidadãos que se deparam com esse problema, na medida em que não sabem qual a resposta jurisdicional que receberão ao submeter seu pleito ao judiciário. Inclusive, ainda não existe sequer um entendimento consolidado no âmbito dos Tribunais superiores sobre o tema.

A conciliação é a melhor saída

Desse modo, diante de um cenário complexo de tantas incertezas, a solução amigável do problema é a melhor solução. Nesse sentido, destaque-se que o setor público possui uma base de resolução consensual de conflitos que pode ser facilmente acessada pelo cidadão por meio de instituições como a Defensoria Pública ou mesmo no âmbito da audiência de conciliação realizada no curso do processo judicial.

Com isso em mente, as partes podem chegar a uma solução que seja adequada para ambos, evitando a resolução do contrato de aluguel com uma redução no valor, um parcelamento de mensalidades ou mesmo flexibilizando os prazos para pagamento.

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